Reduce EMI: గృహరుణాల్లో తక్కువ వడ్డీ ఇచ్చే బ్యాంకులు కావాలా ?

గృహాల కొనుగోలుదారులు సాధారణంగా తక్కువ వడ్డీ ఇచ్చే బ్యాంకుల కోసం చూస్తున్నారా..అయితే ఓ సారి ఈ న్యూస్ చదవాల్సిందే.. కోటక్ మహీంద్రా బ్యాంకు 6.75 శాతం నుంచి గృహరుణ వడ్డీ రేట్లను అందిస్తుండగా.. బ్యాంక్ ఆఫ్ బరోడా 6.85 శాతంతో ప్రారంభించింది. స్టేట్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా తన యోనో యాప్ ద్వారా దరఖాస్తు  చేసుకున్న వారికి క్రెడిట్ స్కోరు ఆధారంగా రూ.75 లక్షలపైగా 25 బేసిస్ పాయింట్ల రాయితీని ప్రకటించింది.

అయితే కొత్తగా ఇల్లు కొనుగోలు చేయాలనుకునే వాళ్లు రుణం కోసం దరఖాస్తు చేసేటప్పుడు కొన్ని పారామితులను పరిగణనలోకి తీసుకోవాల్సి ఉంటుంది. 20 ఏళ్ల కాలానికి రూ.75 లక్షల రుణం తీసుకున్నారని అనుకుందాం. ఇందులో మూడేళ్లు గడిచాయనుకుంటే.. ప్రస్తుతం మీరు ఏడాదికి 8 శాతం వడ్డీ చెల్లిస్తున్నారని అనుకోండి. 7.5 శాతం వడ్డీ రేటు అందిస్తున్న మరో రుణదాతకు మారాలని మీరు నిర్ణయించుకుంటే మీ కాలపరిమితిలో మీ బ్యాలెన్స్ రూ.8.15 లక్షల ఆదా చేసుకోవచ్చు. అంటే 13 ఈఎంఐల్లో కోత ఉంటుంది.

వాస్తవానికి వ్యత్యాసం 25 నుంచి 35 బేసిస్ పాయింట్లే ఉన్నప్పటికి స్విచ్ చేసుకుంటే అర్థవంతం అవుతుందని లోన్ కన్సల్టెన్సీ మోర్టేజ్ వరల్డ్ వ్యవస్థాపకుడు విపుల్ పటేల్ అన్నారు. ఇలా చేయడానికి ముందు కాస్ట్-బెనిఫిట్ ను విశ్లేషణ చేయండి. ఒక్క శాతం వడ్డీ 100 బేసిస్ పాయింట్లకు సమానం. అంతేకాకుండా చాలా బ్యాంకులు వారి ప్రాసెసింగ్ ఫీజులను కూడా తగ్గించాయి. కాబట్టి మీరు ఎట్టి పరిస్థితుల్లోనూ జమా ఖర్చులను చెల్లించాల్సిన పనిలేదు. ఉదాహరణకు మీరు బ్యాంక్ ఆమోదించిన ప్రాజెక్టుల జాబితా నుంచి ఇంటిని కొనుగోలు చేస్తే ఎస్బీఐ ఎలాంటి ప్రాసెసింగ్ ఫీజు వసూలు చేయదు. "సాధారణంగా 5 బేసిస్ పాయింట్ల పరిధిలో వడ్డీరేటు తక్కువగా ఉంటుంది. ఈ ఆఫర్లు రుణదాత నుంచి రుణదాతకు మారుతుంటుంది. అంతేకాకుండా తగ్గింపు విధానం రుణదాతకు ప్రత్యేకమైంది" అని బ్యాంక్ బజార్.కామ్ వ్యవస్థాపకుడు, సీఈఏ అధిల్ శెట్టి అన్నారు.

2019 అక్టోబరు 1 తర్వాత మంజూరు చేసిన అన్ని కొత్త రిటైల్ రుణాలు ఎక్సటర్నల్ బెంచ్ మార్కుతో అనుసంధానమై ఉంటాయి. ఇది చాలా బ్యాంకుల విషయంలో రిజర్వ్ బ్యాంక్ ప్రకటించిన రెపోరేటు. ఇది ఎక్కువ పారదర్శకత, అధిక స్థాయి అంచనాలను అందిస్తుంది. మార్చి, మే నెలల్లో సెంట్రల్ బ్యాంక్ రెపోరేటును 115 బేసిస్ పాయింట్ల ద్వారా తగ్గించినపుడు బ్యాంకులన్ని లింక్ అయిన రుణగ్రహీతలకు రేటు తగ్గింపు దాటవేయాల్సి వచ్చింది. గతంలో, ప్రస్తుతమున్న చాలా మంది రుణం గ్రహీతలు నమ్మిదేంటంటే పాలసీ రేట్లకు అనుగుణంగా బ్యాంకులు త్వరగా రేట్లు పెచినపుడు, తగ్గించినపుడు అవి త్వరగా సంసిద్ధ కాలేదు. రెపో రేటు తగ్గినపుడు రుణదాతలు, తమ రుణగ్రహీతలందరి మొత్తం ప్రయోజనం ఇవ్వడం తప్ప మరో మార్గం లేదు.

హౌసింగ్ ఫైనాన్స్ కంపెనీలు ఎక్సటర్నల్ బెంచ్ మార్కింగ్ పాలసీ కట్టుబడి ఉన్నప్పటకీ పోల్చదగిన రేట్లు ఇవ్వమని వారి బలవంతం చేస్తుంది. వారు మార్కెట్ కు అనుగుణంగా వడ్డీ రేట్లను తగ్గించనట్లయితే, మీ రుణాన్ని వేరే రుణదాతకు బదిలీ చేసేందుకు సిద్ధంగా ఉన్నారని నిర్ధారించుకోండి. అయితే ముందుగా ఉన్న రుణదాతతో మొదట చర్చలు జరపడం మంచిది.
బ్యాంకుతో చర్చించండి..

మీ రుణ మొత్తం RLLRతో లింక్ అయినా ఇతర రుణదాతల నుంచి పండగ ఆఫర్ల నుంచి చెక్ చేసుకోవచ్చు. అన్ని పండగ ఆఫర్లు నూతన కస్టమర్లకు, ఇప్పటికే ఉన్నవారిపై ఎలాంటి ప్రభావం చూపవు. సాధారణంగా రుణగ్రహీత క్రెడిట్ స్కోరు ఎక్కువగా మారితే తప్పు, రుణ వ్యాప్తి మొత్తం లోన్ పదవీకాలానికి సమానంగా ఉంటుందని శెట్టి అన్నారు. తుది రుణ రేటు, రేపో రేటు మధ్య వ్యత్యాసం రెపో రేటు నుంచి మారినప్పటి నుంచి ఇప్పటి వరకు అదే విధంగా ఉంటుంది. అయితే నూతన రుణగ్రహీతల కోసం బ్యాంకులు తమ వ్యాప్తిని తగ్గించాయి. ఆర్బీఐ నిబంధనల ప్రకారంమీ రుణ ఒప్పందంలో పేర్కొన్న మొత్తం మూడేళ్ల పాటు స్థిరంగా ఉంటుంది.

ఉదాహరణకు బ్యాంక్ ఆఫ్ బరోడా నూతన రుణగ్రహీతల కోసం దాన్ని వ్యాప్తిని 15 బేసిస్ పాయింట్ల ద్వారా కోత విధించింది. రెపో తగ్గని కారణంగా రుణ ఒప్పందంపై సంతకం చేసిన తర్వాత కనీసం మూడేళ్ల వరకు రుణగ్రహీతల వ్యాప్తి మారదు. "మీరు ఇప్పుడు మీ రుణదాతను మార్చినట్లయితే, మీ క్రొత్త బ్యాంక్ మిమ్మల్ని క్రొత్త రుణగ్రహీతగా పరిగణిస్తుంది. అందువల్ల తగ్గిన గృహ రుణ రేట్ల ప్రయోజనాలను పొందుతారు. ఇదే సమయంలో రాయితీ రేట్లు, ఫీజులకు అర్హులవుతారు. ఇలా చెప్పిన తరువాత, ఇప్పటికే ఉన్న రుణదాతలకు వారికి ఇచ్చే రేట్లను సవరించడానికి, సర్దుబాటు చేయడానికి మా సలహా ఉపయోగపడుతుంది. ఈ చర్చలు విఫలమైతే, పండుగ ప్రయోజన పథకాల నుంతి గరిష్ట ప్రయోజనాన్ని పొందడానికి మీరు బ్యాలెన్స్ బదిలీ సౌకర్యం కోసం వెళ్ళవచ్చు" ”అని పటేల్ అన్నారు.